Qu’est-ce que le viager ?
 
Le terme viager provient du vieux français « viage », qui signifie « temps de vie ». C’est l’un des plus vieux contrats, dont la rédaction et la place dans le code civil sont restées inchangées depuis 1804.
Il s’agit d’une vente immobilière dans laquelle interviennent deux parties : le vendeur (appelé crédirentier) et l’acquéreur/investisseur (appelé le débirentier).
 
Le fonctionnement du viager  
Le bouquet du viager
Le bouquet est l’apport que l’acheteur paie au moment de l’achat du bien immobilier.
Il correspond à un montant représentant généralement 20-30 % de la valeur du bien immobilier.
Cet apport (bouquet) n’est pas obligatoire. C’est le vendeur du viager qui choisit s’il veut obtenir une somme immédiatement au moment de la vente.
Il est fixé librement entre les parties mais c’est en principe le vendeur qui propose les choix possibles à l’acheteur.
Plus l’apport est élevé, plus la rente sera faible.
 
La rente du viager
La rente est la somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès.
Pour calculer cette rente, on doit d’abord estimer la valeur du bien immobilier.
Si le bien immobilier est occupé par le vendeur (95 % du marché des viagers), il est nécessaire de calculer une décote que l’on calcule au choix de 2 façons différentes :

• La 1ère manière est calculée par un abattement forfaitaire selon l’âge du vendeur

Plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante (ainsi, par exemple, on ôte -50% si le vendeur est âgé de 70 ans alors que si le vendeur est âgé de 90 ans, l’abattement d’occupation est de -20%). Généralement, la profession utilise le barème DAUBRY.

• La seconde façon de calculer l’abattement d’occupation est basé sur l’estimation des loyers pour le même bien immobilier dans le même secteur géographique. Après estimation de la durée de vie du vendeur (par exemple, 15 ans si le vendeur est âgé de 75 ans selon l’INSEE), on obtient la somme à déduire de la valeur du bien immobilier en multipliant le nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.

La rente représente un capital à transformer égal à la valeur décotée du bien immobilier.
De ce capital, on retranche éventuellement le bouquet (il n’est pas obligatoire).
La rente est réévaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat.
Le choix de cet index est libre mais généralement on utilise l’indice des prix à la consommation (des ménages urbains, hors tabac, France entière – Insee) soit l’indice du coût de la construction (Insee).
 
Le vendeur en viager
Le vendeur en viager est appelé le crédirentier car il bénéficie du crédit de la rente.
Il n’y a pas d’âge minimum pour le vendeur pour vendre son bien immobilier.
Si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la vente est annulée et le bien immobilier revient aux héritiers.
Si le vendeur décède d’une maladie connue par l’acheteur au moment de l’achat, la vente pourrait être annulée.
Le vendeur doit disposer de toute sa capacité de jugement sinon le viager pourrait être annulé par un tribunal.
Le vendeur peut décider de transmettre à ses héritiers, la totalité ou une partie du bouquet en le transformant en donation.
Le vendeur bénéficie, selon son âge au moment de la vente, d’un abattement fiscal sur l’imposition de ses revenus (pension) compris entre 30 à 70 % du montant de la rente.
S’il occupe le logement, le vendeur paie la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges « locatives ».
 
L’acheteur en viager
L’acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
L’acheteur n’emprunte pas auprès d’une banque, car c’est le vendeur du viager qui lui « prête » l’argent en quelque sorte. Ainsi, l’acheteur a l’avantage de ne pas payer les intérêts d’un crédit immobilier.
L’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien immobilier et peut à ce titre, revendre le viager, mais en assurant toujours le versement de la rente à son bénéficiaire.
L’acheteur a à sa charge : le versement de la rente et le paiement de l’impôt foncier et des grosses réparations (murs, toiture…).
Si l’acheteur cesse de payer la rente viagère, le vendeur peut récupérer le bien immobilier en gardant tous les paiements déjà effectués au titre de dédommagements.
 
 
Les types de viager
Il existe 3 types de viager immobilier.
Le plus répandu est le viager occupé qui se définit par l’occupation du logement par le vendeur jusqu’à son décès ou départ en maison de retraite par exemple.
Le viager libre est un bien immobilier vide qui permet à l’acheteur d’habiter ou de louer immédiatement la maison ou l’appartement acheté.
Le viager à terme est l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance (12 ou 15 ans par exemple). L’acheteur connaît le coût global définitif de son investissement. L’aléa réside toujours dans la libération du bien par le vendeur lors de son décès.
 
Le vendeur ne doit pas être atteint d'une maladie grave
La vente en viager étant intimement liée à la durée de vie du vendeur, le contrat sera déclaré nul si ce dernier est atteint d'une maladie très grave ou qu'il est mourant au moment de la signature. L'aléa doit être scrupuleusement respecté tant par le vendeur que par l'acquéreur. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente ne peut pas aboutir.
 
 
 
 
Quels sont les avantages et garanties pour l’investisseur ?
 

AVANTAGES

GARANTIES

Placement de moyen/long terme Rentabilité de 6/8 % par en moyenne Acquisition d’un bien immobilier à moindre coût Prix de vente diminué de la décote d’occupation qui correspond à un loyer théorique payé par les vendeurs occupants L’acquisition d’un bien à son rythme et sans recours au crédit bancaire ; L’acquéreur/investisseur paie une somme au comptant, puis il verse une mensualité au vendeur sur une période fixe. L’acquéreur bénéficie d’un crédit vendeur et ne paie donc pas d’intérêts bancaires ; Un cadre fiscal très favorable. Il n’y a pas de fiscalisation des loyers théoriques perçus au moment de l’acquisition sous forme de réduction du prix, et frais de notaire réduits.

L’investisseur est garanti d’investir dans un actif tangible et identifié (par rapport à des produits financiers souvent peu transparents) avec une bonne protection du capital investi. C’est un placement de « bon père de famille » ; L’investisseur est garanti de payer le juste prix, compte tenu de l’existence d’un référentiel de prix sur le marché de l’immobilier ancien (par rapport à l’immobilier neuf où les prix sont moins transparents) ; L’investisseur est garanti contre les loyers impayés et les vacances locatives. La totalité des loyers théoriques est encaissée le jour de la vente ; L’investisseur est garanti de non-fiscalisation des loyers théoriques quelle que soit l’évolution du cadre fiscal. La vente à terme occupée ne génère aucun revenu foncier à déclarer et donc pas d’impôt ; L’investisseur est garanti de non-dégradation et d’entretien du bien par le vendeur occupant.

 
 
Qui s’occupe de l’entretien du bien immobilier ?
Le démembrement immobilier est un partage de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruitier profite du bien durant toute sa vie. Le nu-propriétaire dispose d’une jouissance différée, puisqu’il devra attendre le décès de l’usufruitier pour jouir du bien.
Ce partage de la propriété dans le temps, implique des droits et des obligations.
L’usufruitier possède un droit de jouissance sur le bien, il peut l’occuper, le louer mais il doit le conserver en l’état afin d’assurer le transfert de la jouissance au nu-propriétaire à son décès.
Conserver le bien immobilier en l’état, signifie que l’usufruitier doit l’entretenir et en conserver la substance. Il ne peut pas le vendre ou en modifier l’usage.
A RETENIR : le vendeur doit entretenir le bien.
 
 
Qui s’occupe et prend en charge les réparations du bien immobilier ?
La répartition de la prise en charge des travaux et de l’entretien courant entre le vendeur (le crédirentier) et l'acquéreur (le débirentier) est prévue et fixée dans l'acte authentique de vente.
Dans le cadre d'un viager occupé, les réparations et l'entretien courant du logement sont à la charge du vendeur. Les grosses réparations sont payées par l’acquéreur.